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售楼处的猫腻,到处都是坑
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售楼处的猫腻,到处都是坑

■文|子木■首发|子木聊房(微信ID:zimuliaofang)授权猫腻“假作真时真亦假,无为有有还无。” 《红楼梦》里一句极富禅意的台词,从根底解释了世人对真假事物应有的认知。但这句话唯独不适用于售楼处。自打1994年中国大陆从香港引进商品房预售制度开始,售楼处买卖双方的战争就从未停歇过。究其原因,我认为大概有三点。一是中国楼市信息高度不透明,购房者多韭菜;二是消费者的复购率极低,绝大多数老百姓一辈子也就买1-2套住房;三是城市房价一直维持大涨小跌的趋势,纵使房子问题有多大,房价上涨依然会稀释购房者的不满情绪。所以某种意义上讲,卖家天然占据了交易优势,自然对规则熟视无睹。尤其是早期的开发商,大都抱着「一次性买卖」的态度做房地产生意:从政府拿到地之后,马上开始宣传造势,然后不惜重金打造奢华样板房,但真正落地时候,却将利润置于最高点,什么品牌、配套、合理规划统统靠后站。前几天我写过一篇文章,用最近出台的政策和往日数据推演出,今年下半年售楼处维权潮一定会如期而至。没想到短短几天,房地产大户合肥就率先引发了楼市维权,口碑一向不错的品牌开发商们相继沦陷。报道称,一家名叫「塘溪津门」的楼盘,4000元/平米的豪华装修合同,实际缩水至不到1000元,维权者愤怒之至,集体维权,结果频频与保安发生肢体冲突,甚至惨遭殴打。这在炎热的7月,的确让人很糟心。当然这是由于限价政策下开发商为了求利而作出的欺瞒之举,不属于大类。接下来我要讲的重点是开发商在售楼时故意隐藏的秘密,俗称「售楼处的猫腻」,这对你是否能买到一套称心如意的新房,至关重要。以下内容是我通过对话9位业内畅销楼盘的营销总和案场销售经理,整理出的一份防坑攻略。此攻略分为两部分,一部分是进入售楼处之前,一部分是进入售楼处之后。望大家略有多得。准备我经常跟周边首次置业的朋友说,在去售楼处之前,一定要对自己进行心理暗示,默读三遍:“这里的一切可能都是假的!”事实就是如此,当你进入售楼处大门的那一刻,你就是刀板上的鱼肉,身边的声音都是营销剧本和心理话术。你要做的就是找出猫腻,并评估它们是否在你的合理承受范围之内,是否对楼盘价值有重大影响。购房者接触到的第一层信息,一般是宣传单页或者网络媒体上,上面的广告词都是故意夸大的噱头文。例如热销9成新盘、日光盘、特价房等等。其实在中国楼市,根本没有特价盘这么一说,很多开发商或者平台以此为噱头拉拢客户,正是利用了大众喜欢占便宜的心理。例如“某天下”的一贯市场用语就是用大数据帮用户寻找特价房,在里面专门做市场运营的朋友,曾偷偷告诉我:“特价房不可能有,如果有,人家肯定内销或者给关系户了,凭什么给你?要注意,开发商是不会轻易放出「好盘」的,而给你所谓的“特价房”,要么「已经售空」,要么是挨着电梯井,配电房的奇葩户型房。”辨别和情绪买房看地段,看配套,看行情……这样的指标我能数出20多个。但作为首次置业的购房者来说,综合起来绝对一头雾水,无法从中找到真正的价值盘。这时候教给你一个最简单有效的方法——看热度。买房和吃饭的道理一样。饭店里人满为患和冷冷清清,你会选择哪一家饭店?售楼处人头攒动,意味着这家盘的性价比很高,是大家都是用脚投票出来的,如果热度是真实的,那么未来这个盘的流动性也很强,是价值所在地。但是现在的开发商为了营造热销效果,一般都会在强推阶段或者蓄客阶段花钱请演员入场当托儿,很多购房者被现场氛围感染,从而被迫上车,那么如何辨别售楼处的真实热度?这是一门学问,需要细说。辨别方法大体可以看三个维度:“停车场,年龄和行为”。首先是停车场。我在进一家售楼处之前,一般会在门口的停车场呆10分钟,一来看车流,二来看停车数量。尤其是高端盘,一定要看停车场是否有与之匹配的高端车。如果新盘门口停车稀稀拉拉,而售楼处中人满为患,不用多想,大都是坐大巴请来的演员。其次是年龄。购房者群体是有人物画像的,年龄一般在30岁以上,单人看房的少之又少,女性旁边一般都会陪伴着男性。如果你看到20几岁的小伙子,或者50多岁的大爷,一个人在售楼处闲逛,大体可以判断为演员。最后就是行为。如果你是购房者,你在售楼处的表现是怎样的?一定是跟着听区域规划和沙盘讲解,或者去问置业问题,或者和家人去探讨交流这个房子的优缺点,资金能力是否与之匹配等等,起码是积极或紧张的。如果你在售楼处经常遇到那些,不紧不慢翻着楼书,神情怡然自得,呆在一个地方半个小时不挪一步的选手。这些基本可以判定为演员。经过这三个维度的观察,基本可以让你对楼盘的热度有一个准确概念。为什么会大幅讲述这个方法呢?是因为知道此楼盘的供求状态,才能让你在交易上占据上风。当然辨别真假热度还是远远不够的,还需要学会稳定情绪。我见过太多被现场紧张氛围所感染,从而被「逼定」的购房者了。只要你去售楼处认筹,留下信息,售楼处就可以通过你的信息,分析出「客户抗性」,从而为你量身打造几套「杀客技巧」。例如SP销售术。当你犹豫不决的时候,这时候可能会有另外一个销售顾问边打电话边向你走来,嘴里指向你想要那套房源的楼号。然后和服务你的顾问窃窃私语,给你一种你的房子要被其他顾客买走的感觉。两人一唱一和,紧张兮兮,出于人类的自我保护欲,你大概率会听着顾问的话签下这套房子。又例如在开盘当天,售楼处会进行房源挤压制造「饥饿效应」。喇叭里大声播报着交易信息,通常会将大家都喜欢的房源进行“虚拟交易”,让你有一种第一选择被抢走的感觉,立马开始紧张地思考第二选择。而当你走进选房“小黑屋”的时候,5人1组,里面起码有2位都是开发商请的托儿,在你进去之前,你喜欢的房子可能会被别人选走,而你只能被迫签下另外一个选择。此时的你孤立无援,任人摆布。《演员的自我修养》是售楼处工作人员的必备手册,“如果你今天不买,马上就会被别人买走!”,“你看咱们家楼盘人这么多,再不买就没机会了!”。如果你知道这里面都是演员,你还会是那只待宰的羔羊吗?在销售顾问的口中,对你推荐的都是性价比最高,“过了这村没这店”的优质好盘,大部分可能都是假的,因为开发商的好房源永远在最后放出。而销控表那些红色已售房源只不过是伪装的表象而已。走流程在我们通过上述方法成功辨别出楼盘热度之后,就来到了下一个环节——走流程。首先是区位图。在巨大的显示屏上,精致宏伟的区域规划地图给人们带来了强烈的视觉冲击,然而,售楼处的区位图有99%都是有问题的。首先在区位优势展示中,楼盘的地理概念严重失衡。例如通常会把楼盘面积比例放大,轨道交通线路缩短,营造出一种和周边学校、地铁、公园等非常近的感觉。这时候在听售楼处解说员解说案名的时候,一定要打开高德地图,同步跟踪距离,尤其是对地铁的距离,解说员很可能说成直线距离,这时候你要评断路程,因为一旦你买房后,今天所走的路,将是你未来重复千次万次的路程。其次区位代表周边配套。在售楼解说员解说的同时,一定要打开地图观察周边的配套情况。至于未来规划的利好,也要去详查,一般例如地铁、学校、医院等公共配套的落地,都有政府下发的红头文件。如果网上有质疑的声音,这时候就要存疑,和置业顾问去探讨了。我曾经有一个朋友在河南的一个三线城市买房,被开发商忽悠投资了紧邻地铁的新盘,结果地铁规划了5年,最后还因政府财力不足被砍掉了,房子当初被炒得太高,透支了上涨空间,至今没涨一分钱。其次是看沙盘。沙盘一般是按照最优视觉效果建的,其中两个点特别重要,一个是会把楼间距拉的非常宽,另一个是弱化「不利因素」,例如配电站、垃圾站等,一般做的模型不被察觉。楼间距纠纷是很常见的。例如你买在了低层,买房时置业顾问跟你说,绝对不会影响光照,结果在交付后发现终日无光,且毫无隐私可言。楼间距对于一个房子的宜居性影响太重要了。这时候建议你在看沙盘的时候,根据楼高、楼间距先去测算日照时间。一般来讲,普通小区的前后楼间距可以用楼高:楼间距=1:1.2的比值计算。市区会略小,郊区会略大。例如楼高30米,楼间距应该是36米。其次是房屋左右边距,多层(4-6层及以下)与多层建筑间距为6米;多层与高层(12层及以上)为9米;高层与高层之间为13米。而不利因素也一定要主动获取。因为监管部门要求售楼处必须对不利因素进行公示,所以在售楼处一定可以看到相关信息。不过售楼处一般会把公示信息藏在某一个不被发觉的小角落里。你要把它找到,并且在沙盘找到它的准确位置,这对于你去选择房源位置和户型有很大的借鉴作用。最后就是看样板房了。看样板房千万别被华丽的装修所迷惑,因为你装的肯定不如人家重金打造出来的效果好。只需要关注户型和格局即可。例如住宅室内空间的高度应不低于2.40米,是否南北通透,动静隔离,干湿分离,各空间的比例是否方正,是否更容易放置家具等等。这些都是你要考虑在内的事情。最后买房是一门学问,大家一定要花功夫时间去研究琢磨,如果买新房,没有逛够10个盘就不是一个合格的购房者。要知道,在巨大交易额面前,人性是任何事物所约束不住的。这时候就需要你去主动观察细节,洞察人性,看透交易规则和售楼处的猫腻。当将一切了然于胸时,你会惊奇的发现,无意中为自己省了一笔「巨资」。当然这种情况只适用于楼市下行或者横盘震荡的行情中,如果像2016年那样,房子一天一个价,购房者拼命冲向售楼处,置业顾问数钱数到手抽筋的时候……以上全文皆无用!本文为作者独立观点,不代表市井财经立场,且不构成投资建议。欢迎长按下图二维码关注民间百科【超柔新疆桃蕾棉 超吸水排汗】 拾柒棉 5秒沉水T恤 不发黄吸湿排汗【汉麻黑洞冷科技 3秒降温】基础生活男士汉麻不生菌内裤 久穿不臭 轻薄爽滑FIIL T1真无线耳机 |开盒自动闪连,30米超远无线连接99元即可获得阳春优选VIP会员半年卡购物95折更有400元优惠券在等您

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跑步新手扫盲,这些你一定要知道!来源:子木聊房(zimuliaofang),作者子木,获授权转载1猫腻  “假作真时真亦假,无为有有还无。”   《红楼梦》里一句极富禅意的台词,从根底解释了世人对真假事物应有的认知。  但这句话唯独不适用于售楼处。  自打1994年大陆从中国香港引进商品房预售制度开始,售楼处买卖双方的战争就从未停歇过。  究其原因,我认为大概有三点。    一是中国楼市信息高度不透明,购房者多韭菜;  二是消费者的复购率极低,绝大多数老百姓一辈子也就买1-2套住房;  三是城市房价一直维持大涨小跌的趋势,纵使房子问题有多大,房价上涨依然会稀释购房者的不满情绪。  所以某种意义上讲,卖家天然占据了交易优势,自然对规则熟视无睹。  尤其是早期的开发商,大都抱着「一次性买卖」的态度做房地产生意:从政府拿到地之后,马上开始宣传造势,然后不惜重金打造奢华样板房,但真正落地时候,却将利润置于最高点,什么品牌、配套、合理规划统统靠后站。  前几天我写过一篇文章,用最近出台的政策和往日数据推演出,今年下半年售楼处维权潮一定会如期而至。没想到短短几天,房地产大户合肥就率先引发了楼市维权,口碑一向不错的品牌开发商们相继沦陷。  报道称,一家名叫「塘溪津门」的楼盘,4000元/平米的豪华装修合同,实际缩水至不到1000元,维权者愤怒之至,集体维权,结果频频与保安发生肢体冲突,甚至惨遭殴打。这在炎热的7月,的确让人很糟心。  当然这是由于限价政策下开发商为了求利而作出的欺瞒之举,不属于大类。接下来我要讲的重点是开发商在售楼时故意隐藏的秘密,俗称「售楼处的猫腻」,这对你是否能买到一套称心如意的新房,至关重要。  以下内容是我通过对话9位业内畅销楼盘的营销总和案场销售经理,整理出的一份防坑攻略。此攻略分为两部分,一部分是进入售楼处之前,一部分是进入售楼处之后。望大家略有多得。2准备  我经常跟周边首次置业的朋友说,在去售楼处之前,一定要对自己进行心理暗示,默读三遍:“这里的一切可能都是假的!”  事实就是如此,当你进入售楼处大门的那一刻,你就是刀板上的鱼肉,身边的声音都是营销剧本和心理话术。  你要做的就是找出猫腻,并评估它们是否在你的合理承受范围之内,是否对楼盘价值有重大影响。  购房者接触到的第一层信息,一般是宣传单页或者网络媒体上,上面的广告词都是故意夸大的噱头文。例如热销9成新盘、日光盘、特价房等等。  其实在中国楼市,根本没有特价盘这么一说,很多开发商或者平台以此为噱头拉拢客户,正是利用了大众喜欢占便宜的心理。例如“某天下”的一贯市场用语就是用大数据帮用户寻找特价房,在里面专门做市场运营的朋友,曾偷偷告诉我:  “特价房不可能有,如果有,人家肯定内销或者给关系户了,凭什么给你?要注意,开发商是不会轻易放出「好盘」的,而给你所谓的“特价房”,要么「已经售空」,要么是挨着电梯井,配电房的奇葩户型房。”3辨别和情绪  买房看地段,看配套,看行情……这样的指标我能数出20多个。但作为首次置业的购房者来说,综合起来绝对一头雾水,无法从中找到真正的价值盘。这时候教给你一个最简单有效的方法——看热度。  买房和吃饭的道理一样。饭店里人满为患和冷冷清清,你会选择哪一家饭店?  售楼处人头攒动,意味着这家盘的性价比很高,是大家都是用脚投票出来的,如果热度是真实的,那么未来这个盘的流动性也很强,是价值所在地。  但是现在的开发商为了营造热销效果,一般都会在强推阶段或者蓄客阶段花钱请演员入场当托儿,很多购房者被现场氛围感染,从而被迫上车,那么如何辨别售楼处的真实热度?  这是一门学问,需要细说。辨别方法大体可以看三个维度:“停车场,年龄和行为”。  首先是停车场。我在进一家售楼处之前,一般会在门口的停车场呆10分钟,一来看车流,二来看停车数量。尤其是高端盘,一定要看停车场是否有与之匹配的高端车。  如果新盘门口停车稀稀拉拉,而售楼处中人满为患,不用多想,大都是坐大巴请来的演员。  其次是年龄。购房者群体是有人物画像的,年龄一般在30岁以上,单人看房的少之又少,女性旁边一般都会陪伴着男性。如果你看到20几岁的小伙子,或者50多岁的大爷,一个人在售楼处闲逛,大体可以判断为演员。  最后就是行为。如果你是购房者,你在售楼处的表现是怎样的?一定是跟着听区域规划和沙盘讲解,或者去问置业问题,或者和家人去探讨交流这个房子的优缺点,资金能力是否与之匹配等等,起码是积极或紧张的。  如果你在售楼处经常遇到那些,不紧不慢翻着楼书,神情怡然自得,呆在一个地方半个小时不挪一步的选手。这些基本可以判定为演员。  经过这三个维度的观察,基本可以让你对楼盘的热度有一个准确概念。为什么会大幅讲述这个方法呢?是因为知道此楼盘的供求状态,才能让你在交易上占据上风。  当然辨别真假热度还是远远不够的,还需要学会稳定情绪。  我见过太多被现场紧张氛围所感染,从而被「逼定」的购房者了。只要你去售楼处认筹,留下信息,售楼处就可以通过你的信息,分析出「客户抗性」,从而为你量身打造几套「杀客技巧」。  例如SP销售术。当你犹豫不决的时候,这时候可能会有另外一个销售顾问边打电话边向你走来,嘴里指向你想要那套房源的楼号。然后和服务你的顾问窃窃私语,给你一种你的房子要被其他顾客买走的感觉。两人一唱一和,紧张兮兮,出于人类的自我保护欲,你大概率会听着顾问的话签下这套房子。  又例如在开盘当天,售楼处会进行房源挤压制造「饥饿效应」。喇叭里大声播报着交易信息,通常会将大家都喜欢的房源进行“虚拟交易”,让你有一种第一选择被抢走的感觉,立马开始紧张地思考第二选择。  而当你走进选房“小黑屋”的时候,5人1组,里面起码有2位都是开发商请的托儿,在你进去之前,你喜欢的房子可能会被别人选走,而你只能被迫签下另外一个选择。此时的你孤立无援,任人摆布。  《演员的自我修养》是售楼处工作人员的必备手册,“如果你今天不买,马上就会被别人买走!”,“你看咱们家楼盘人这么多,再不买就没机会了!”。如果你知道这里面都是演员,你还会是那只待宰的羔羊吗?  在销售顾问的口中,对你推荐的都是性价比最高,“过了这村没这店”的优质好盘,大部分可能都是假的,因为开发商的好房源永远在最后放出。而销控表那些红色已售房源只不过是伪装的表象而已。4走流程  在我们通过上述方法成功辨别出楼盘热度之后,就来到了下一个环节——走流程。  首先是区位图。在巨大的显示屏上,精致宏伟的区域规划地图给人们带来了强烈的视觉冲击,然而,售楼处的区位图有99%都是有问题的。  首先在区位优势展示中,楼盘的地理概念严重失衡。例如通常会把楼盘面积比例放大,轨道交通线路缩短,营造出一种和周边学校、地铁、公园等非常近的感觉。  这时候在听售楼处解说员解说案名的时候,一定要打开高德地图,同步跟踪距离,尤其是对地铁的距离,解说员很可能说成直线距离,这时候你要评断路程,因为一旦你买房后,今天所走的路,将是你未来重复千次万次的路程。  其次区位代表周边配套。在售楼解说员解说的同时,一定要打开地图观察周边的配套情况。至于未来规划的利好,也要去详查,一般例如地铁、学校、医院等公共配套的落地,都有政府下发的红头文件。如果网上有质疑的声音,这时候就要存疑,和置业顾问去探讨了。  我曾经有一个朋友在河南的一个三线城市买房,被开发商忽悠投资了紧邻地铁的新盘,结果地铁规划了5年,最后还因政府财力不足被砍掉了,房子当初被炒得太高,透支了上涨空间,至今没涨一分钱。  其次是看沙盘。沙盘一般是按照最优视觉效果建的,其中两个点特别重要,一个是会把楼间距拉的非常宽,另一个是弱化「不利因素」,例如配电站、垃圾站等,一般做的模型不被察觉。  楼间距纠纷是很常见的。例如你买在了低层,买房时置业顾问跟你说,绝对不会影响光照,结果在交付后发现终日无光,且毫无隐私可言。  楼间距对于一个房子的宜居性影响太重要了。这时候建议你在看沙盘的时候,根据楼高、楼间距先去测算日照时间。  一般来讲,普通小区的前后楼间距可以用楼高:楼间距=1:1.2的比值计算。市区会略小,郊区会略大。例如楼高30米,楼间距应该是36米。  其次是房屋左右边距,多层(4-6层及以下)与多层建筑间距为6米;多层与高层(12层及以上)为9米;高层与高层之间为13米。  而不利因素也一定要主动获取。  因为监管部门要求售楼处必须对不利因素进行公示,所以在售楼处一定可以看到相关信息。不过售楼处一般会把公示信息藏在某一个不被发觉的小角落里。  你要把它找到,并且在沙盘找到它的准确位置,这对于你去选择房源位置和户型有很大的借鉴作用。  最后就是看样板房了。看样板房千万别被华丽的装修所迷惑,因为你装的肯定不如人家重金打造出来的效果好。只需要关注户型和格局即可。  例如住宅室内空间的高度应不低于2.40米,是否南北通透,动静隔离,干湿分离,各空间的比例是否方正,是否更容易放置家具等等。这些都是你要考虑在内的事情。5最后  买房是一门学问,大家一定要花功夫时间去研究琢磨,如果买新房,没有逛够10个盘就不是一个合格的购房者。  要知道,在巨大交易额面前,人性是任何事物所约束不住的。这时候就需要你去主动观察细节,洞察人性,看透交易规则和售楼处的猫腻。当将一切了然于胸时,你会惊奇的发现,无意中为自己省了一笔「巨资」。  当然这种情况只适用于楼市下行或者横盘震荡的行情中,如果像2016年那样,房子一天一个价,购房者拼命冲向售楼处,置业顾问数钱数到手抽筋的时候……以上全文皆无用!  点文末右下方“在看”,将本文推荐给更多的人!(本文观点仅供参考,不代表中金在线立场,不构成投资建议)(来源:子木聊房(zimuliaofang),作者子木,获授权转载)

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细数售楼处的猫腻:到处都是坑,不得不防!

点击上面蓝字,收阅正商参考。By正商参考 (微信最好的财经读物,以专业的视角传递政经信息,深度解读财经新闻,这里使你了解更真实的中国) 微信号:zsnc-ok来源:子木聊房(zimuliaofang),作者:子木01猫腻“假作真时真亦假,无为有有还无。” 《红楼梦》里一句极富禅意的台词,从根底解释了世人对真假事物应有的认知。但这句话唯独不适用于售楼处。自打1994年中国大陆从香港引进商品房预售制度开始,售楼处买卖双方的战争就从未停歇过。究其原因,我认为大概有三点。一是中国楼市信息高度不透明,购房者多韭菜;二是消费者的复购率极低,绝大多数老百姓一辈子也就买1-2套住房;三是城市房价一直维持大涨小跌的趋势,纵使房子问题有多大,房价上涨依然会稀释购房者的不满情绪。所以某种意义上讲,卖家天然占据了交易优势,自然对规则熟视无睹。尤其是早期的开发商,大都抱着「一次性买卖」的态度做房地产生意:从政府拿到地之后,马上开始宣传造势,然后不惜重金打造奢华样板房,但真正落地时候,却将利润置于最高点,什么品牌、配套、合理规划统统靠后站。前几天我写过一篇文章,用最近出台的政策和往日数据推演出,今年下半年售楼处维权潮一定会如期而至。没想到短短几天,房地产大户合肥就率先引发了楼市维权,口碑一向不错的品牌开发商们相继沦陷。报道称,一家名叫「塘溪津门」的楼盘,4000元/平米的豪华装修合同,实际缩水至不到1000元,维权者愤怒之至,集体维权,结果频频与保安发生肢体冲突,甚至惨遭殴打。这在炎热的7月,的确让人很糟心。当然这是由于限价政策下开发商为了求利而作出的欺瞒之举,不属于大类。接下来我要讲的重点是开发商在售楼时故意隐藏的秘密,俗称「售楼处的猫腻」,这对你是否能买到一套称心如意的新房,至关重要。以下内容是我通过对话9位业内畅销楼盘的营销总和案场销售经理,整理出的一份防坑攻略。此攻略分为两部分,一部分是进入售楼处之前,一部分是进入售楼处之后。望大家略有多得。02准备我经常跟周边首次置业的朋友说,在去售楼处之前,一定要对自己进行心理暗示,默读三遍:“这里的一切可能都是假的!”事实就是如此,当你进入售楼处大门的那一刻,你就是刀板上的鱼肉,身边的声音都是营销剧本和心理话术。你要做的就是找出猫腻,并评估它们是否在你的合理承受范围之内,是否对楼盘价值有重大影响。购房者接触到的第一层信息,一般是宣传单页或者网络媒体上,上面的广告词都是故意夸大的噱头文。例如热销9成新盘、日光盘、特价房等等。其实在中国楼市,根本没有特价盘这么一说,很多开发商或者平台以此为噱头拉拢客户,正是利用了大众喜欢占便宜的心理。例如“某天下”的一贯市场用语就是用大数据帮用户寻找特价房,在里面专门做市场运营的朋友,曾偷偷告诉我:“特价房不可能有,如果有,人家肯定内销或者给关系户了,凭什么给你?要注意,开发商是不会轻易放出「好盘」的,而给你所谓的“特价房”,要么「已经售空」,要么是挨着电梯井,配电房的奇葩户型房。”03辨别和情绪买房看地段,看配套,看行情……这样的指标我能数出20多个。但作为首次置业的购房者来说,综合起来绝对一头雾水,无法从中找到真正的价值盘。这时候教给你一个最简单有效的方法——看热度。买房和吃饭的道理一样。饭店里人满为患和冷冷清清,你会选择哪一家饭店?售楼处人头攒动,意味着这家盘的性价比很高,是大家都是用脚投票出来的,如果热度是真实的,那么未来这个盘的流动性也很强,是价值所在地。但是现在的开发商为了营造热销效果,一般都会在强推阶段或者蓄客阶段花钱请演员入场当托儿,很多购房者被现场氛围感染,从而被迫上车,那么如何辨别售楼处的真实热度?这是一门学问,需要细说。辨别方法大体可以看三个维度:“停车场,年龄和行为”。首先是停车场。我在进一家售楼处之前,一般会在门口的停车场呆10分钟,一来看车流,二来看停车数量。尤其是高端盘,一定要看停车场是否有与之匹配的高端车。如果新盘门口停车稀稀拉拉,而售楼处中人满为患,不用多想,大都是坐大巴请来的演员。其次是年龄。购房者群体是有人物画像的,年龄一般在30岁以上,单人看房的少之又少,女性旁边一般都会陪伴着男性。如果你看到20几岁的小伙子,或者50多岁的大爷,一个人在售楼处闲逛,大体可以判断为演员。最后就是行为。如果你是购房者,你在售楼处的表现是怎样的?一定是跟着听区域规划和沙盘讲解,或者去问置业问题,或者和家人去探讨交流这个房子的优缺点,资金能力是否与之匹配等等,起码是积极或紧张的。如果你在售楼处经常遇到那些,不紧不慢翻着楼书,神情怡然自得,呆在一个地方半个小时不挪一步的选手。这些基本可以判定为演员。经过这三个维度的观察,基本可以让你对楼盘的热度有一个准确概念。为什么会大幅讲述这个方法呢?是因为知道此楼盘的供求状态,才能让你在交易上占据上风。当然辨别真假热度还是远远不够的,还需要学会稳定情绪。我见过太多被现场紧张氛围所感染,从而被「逼定」的购房者了。只要你去售楼处认筹,留下信息,售楼处就可以通过你的信息,分析出「客户抗性」,从而为你量身打造几套「杀客技巧」。例如SP销售术。当你犹豫不决的时候,这时候可能会有另外一个销售顾问边打电话边向你走来,嘴里指向你想要那套房源的楼号。然后和服务你的顾问窃窃私语,给你一种你的房子要被其他顾客买走的感觉。两人一唱一和,紧张兮兮,出于人类的自我保护欲,你大概率会听着顾问的话签下这套房子。又例如在开盘当天,售楼处会进行房源挤压制造「饥饿效应」。喇叭里大声播报着交易信息,通常会将大家都喜欢的房源进行“虚拟交易”,让你有一种第一选择被抢走的感觉,立马开始紧张地思考第二选择。而当你走进选房“小黑屋”的时候,5人1组,里面起码有2位都是开发商请的托儿,在你进去之前,你喜欢的房子可能会被别人选走,而你只能被迫签下另外一个选择。此时的你孤立无援,任人摆布。《演员的自我修养》是售楼处工作人员的必备手册,“如果你今天不买,马上就会被别人买走!”,“你看咱们家楼盘人这么多,再不买就没机会了!”。如果你知道这里面都是演员,你还会是那只待宰的羔羊吗?在销售顾问的口中,对你推荐的都是性价比最高,“过了这村没这店”的优质好盘,大部分可能都是假的,因为开发商的好房源永远在最后放出。而销控表那些红色已售房源只不过是伪装的表象而已。04走流程在我们通过上述方法成功辨别出楼盘热度之后,就来到了下一个环节——走流程。首先是区位图。在巨大的显示屏上,精致宏伟的区域规划地图给人们带来了强烈的视觉冲击,然而,售楼处的区位图有99%都是有问题的。首先在区位优势展示中,楼盘的地理概念严重失衡。例如通常会把楼盘面积比例放大,轨道交通线路缩短,营造出一种和周边学校、地铁、公园等非常近的感觉。这时候在听售楼处解说员解说案名的时候,一定要打开高德地图,同步跟踪距离,尤其是对地铁的距离,解说员很可能说成直线距离,这时候你要评断路程,因为一旦你买房后,今天所走的路,将是你未来重复千次万次的路程。其次区位代表周边配套。在售楼解说员解说的同时,一定要打开地图观察周边的配套情况。至于未来规划的利好,也要去详查,一般例如地铁、学校、医院等公共配套的落地,都有政府下发的红头文件。如果网上有质疑的声音,这时候就要存疑,和置业顾问去探讨了。我曾经有一个朋友在河南的一个三线城市买房,被开发商忽悠投资了紧邻地铁的新盘,结果地铁规划了5年,最后还因政府财力不足被砍掉了,房子当初被炒得太高,透支了上涨空间,至今没涨一分钱。其次是看沙盘。沙盘一般是按照最优视觉效果建的,其中两个点特别重要,一个是会把楼间距拉的非常宽,另一个是弱化「不利因素」,例如配电站、垃圾站等,一般做的模型不被察觉。楼间距纠纷是很常见的。例如你买在了低层,买房时置业顾问跟你说,绝对不会影响光照,结果在交付后发现终日无光,且毫无隐私可言。楼间距对于一个房子的宜居性影响太重要了。这时候建议你在看沙盘的时候,根据楼高、楼间距先去测算日照时间。一般来讲,普通小区的前后楼间距可以用楼高:楼间距=1:1.2的比值计算。市区会略小,郊区会略大。例如楼高30米,楼间距应该是36米。其次是房屋左右边距,多层(4-6层及以下)与多层建筑间距为6米;多层与高层(12层及以上)为9米;高层与高层之间为13米。而不利因素也一定要主动获取。因为监管部门要求售楼处必须对不利因素进行公示,所以在售楼处一定可以看到相关信息。不过售楼处一般会把公示信息藏在某一个不被发觉的小角落里。你要把它找到,并且在沙盘找到它的准确位置,这对于你去选择房源位置和户型有很大的借鉴作用。最后就是看样板房了。看样板房千万别被华丽的装修所迷惑,因为你装的肯定不如人家重金打造出来的效果好。只需要关注户型和格局即可。例如住宅室内空间的高度应不低于2.40米,是否南北通透,动静隔离,干湿分离,各空间的比例是否方正,是否更容易放置家具等等。这些都是你要考虑在内的事情。05最后买房是一门学问,大家一定要花功夫时间去研究琢磨,如果买新房,没有逛够10个盘就不是一个合格的购房者。要知道,在巨大交易额面前,人性是任何事物所约束不住的。这时候就需要你去主动观察细节,洞察人性,看透交易规则和售楼处的猫腻。当将一切了然于胸时,你会惊奇的发现,无意中为自己省了一笔「巨资」。当然这种情况只适用于楼市下行或者横盘震荡的行情中,如果像2016年那样,房子一天一个价,购房者拼命冲向售楼处,置业顾问数钱数到手抽筋的时候……以上全文皆无用。

去售楼处买房要看这些
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售楼处买房要看这些

来源:华龙网新手买房一般都是通过中介公司或者自己去售楼处了解房屋的情况的,如果自己去售楼处去咨询购房的一些信息,买房子前一定要提前做好准备,特别对于新手来说,买房的时候多听一些过来人的经验是很有必要的,那么去售楼处买房需要咨询那些问题呢? 1、房价 去售楼处咨询房屋的价格应该是谁也不会忽略的,不过在售楼处我们会常听到这三个:均价、单价、总价。均价所指的是整个楼盘的房屋单价。单价一般所指的是某一个户型、楼层的房屋单价。总价所指的是总房款。由于户型、楼层、位置等因素有所不同,房源的单位也有所不同,总价有时候可能相差几十万。 2、周边配套 了解了房价之后,需要对房屋所在小区的基本情况多做一些了解,周边配套其中主要包括交通配套、学校配套、商业配套、医疗配套、金融配套、文化休闲配套等。交通配套方面要问问小区周围的地面交通、轨道交通等交通建设,对自己以后的行车路线有个基本了解。如果小区周边有学校,要问问有没有学习资源。商业配套主要包括超市、商场等,如果这些设施正在建,需要问问开业的大概时间,确保入住后不会影响正常的生活需求。 3、交房时间 通常开发商在楼盘开盘的时候就已经开始预售了,在售楼处一般也只能看到样板房,所以在买期房的时候要问明白入住的时间和条件。入住时水电网络等是否能够正常使用,以及小区内保洁、绿化、排污、照明、信报箱等设施是否正常使用。 4、房屋的特点 除了楼盘整体的特点之外,对改小区中房型的特点也应该全面了解作对比,房源特点其中包括户型特征、面积、装修特点、公摊面积、得房率以及购房有无折扣或者优惠等。了解了这些,有助于大家通过对比选择适合自己的房源。并且大家也要问清楚建筑面积和套内建筑面积以及公摊面积是多大,公摊小的房子更有卖点,一般电梯房的公摊面积在20%左右。 5、销控表 售楼处的销控表可以直观展示一个楼盘项目还有哪些房源在售的表,如果大家觉得一个项目不错,想继续选选户型、楼层等,可以参考销控表。问询销售人员在售房源的特点及房价,快速确定自己心仪的房源。销控表还有一个作用,无论售楼处现场有多火爆,销控表能反应该项目的销售情况。 买房是一件大事,一套房子很可能是一个人一辈子的住所,有过买房经验或者看房经验的朋友应该都知道,大家要去看房首先就要去楼盘的售楼处。那么如果是对于第一次买房的新手小白来说,去售楼处看房提前了解需要问哪些问题做好准备才好。版权说明:再次感谢原作者辛苦创作,如转载涉及版权等问题,请联系我们,我们将在第一时间删除。

这是售楼处的“猫腻”,一个接一个的坑!
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这是售楼处的“猫腻”,一个接一个的坑!

来源 | 子木聊房(zimuliaofang)作者 | 子木 1猫腻“假作真时真亦假,无为有有还无。” 《红楼梦》里一句极富禅意的台词,从根底解释了世人对真假事物应有的认知。但这句话唯独不适用于售楼处。自打1994年中国大陆从香港引进商品房预售制度开始,售楼处买卖双方的战争就从未停歇过。究其原因,我认为大概有三点。一是中国楼市信息高度不透明,购房者多韭菜;二是消费者的复购率极低,绝大多数老百姓一辈子也就买1-2套住房;三是城市房价一直维持大涨小跌的趋势,纵使房子问题有多大,房价上涨依然会稀释购房者的不满情绪。所以某种意义上讲,卖家天然占据了交易优势,自然对规则熟视无睹。尤其是早期的开发商,大都抱着「一次性买卖」的态度做房地产生意:从政府拿到地之后,马上开始宣传造势,然后不惜重金打造奢华样板房,但真正落地时候,却将利润置于最高点,什么品牌、配套、合理规划统统靠后站。前几天我写过一篇文章,用最近出台的政策和往日数据推演出,今年下半年售楼处维权潮一定会如期而至。没想到短短几天,房地产大户合肥就率先引发了楼市维权,口碑一向不错的品牌开发商们相继沦陷。报道称,一家名叫「塘溪津门」的楼盘,4000元/平米的豪华装修合同,实际缩水至不到1000元,维权者愤怒之至,集体维权,结果频频与保安发生肢体冲突,甚至惨遭殴打。这在炎热的7月,的确让人很糟心。当然这是由于限价政策下开发商为了求利而作出的欺瞒之举,不属于大类。接下来我要讲的重点是开发商在售楼时故意隐藏的秘密,俗称「售楼处的猫腻」,这对你是否能买到一套称心如意的新房,至关重要。以下内容是我通过对话9位业内畅销楼盘的营销总和案场销售经理,整理出的一份防坑攻略。此攻略分为两部分,一部分是进入售楼处之前,一部分是进入售楼处之后。望大家略有多得。 2准备我经常跟周边首次置业的朋友说,在去售楼处之前,一定要对自己进行心理暗示,默读三遍:“这里的一切可能都是假的!”事实就是如此,当你进入售楼处大门的那一刻,你就是刀板上的鱼肉,身边的声音都是营销剧本和心理话术。你要做的就是找出猫腻,并评估它们是否在你的合理承受范围之内,是否对楼盘价值有重大影响。购房者接触到的第一层信息,一般是宣传单页或者网络媒体上,上面的广告词都是故意夸大的噱头文。例如热销9成新盘、日光盘、特价房等等。其实在中国楼市,根本没有特价盘这么一说,很多开发商或者平台以此为噱头拉拢客户,正是利用了大众喜欢占便宜的心理。例如“某天下”的一贯市场用语就是用大数据帮用户寻找特价房,在里面专门做市场运营的朋友,曾偷偷告诉我:“特价房不可能有,如果有,人家肯定内销或者给关系户了,凭什么给你?要注意,开发商是不会轻易放出「好盘」的,而给你所谓的“特价房”,要么「已经售空」,要么是挨着电梯井,配电房的奇葩户型房。” 3辨别和情绪买房看地段,看配套,看行情……这样的指标我能数出20多个。但作为首次置业的购房者来说,综合起来绝对一头雾水,无法从中找到真正的价值盘。这时候教给你一个最简单有效的方法——看热度。买房和吃饭的道理一样。饭店里人满为患和冷冷清清,你会选择哪一家饭店?售楼处人头攒动,意味着这家盘的性价比很高,是大家都是用脚投票出来的,如果热度是真实的,那么未来这个盘的流动性也很强,是价值所在地。但是现在的开发商为了营造热销效果,一般都会在强推阶段或者蓄客阶段花钱请演员入场当托儿,很多购房者被现场氛围感染,从而被迫上车,那么如何辨别售楼处的真实热度?这是一门学问,需要细说。辨别方法大体可以看三个维度:“停车场,年龄和行为”。首先是停车场。我在进一家售楼处之前,一般会在门口的停车场呆10分钟,一来看车流,二来看停车数量。尤其是高端盘,一定要看停车场是否有与之匹配的高端车。如果新盘门口停车稀稀拉拉,而售楼处中人满为患,不用多想,大都是坐大巴请来的演员。其次是年龄。购房者群体是有人物画像的,年龄一般在30岁以上,单人看房的少之又少,女性旁边一般都会陪伴着男性。如果你看到20几岁的小伙子,或者50多岁的大爷,一个人在售楼处闲逛,大体可以判断为演员。最后就是行为。如果你是购房者,你在售楼处的表现是怎样的?一定是跟着听区域规划和沙盘讲解,或者去问置业问题,或者和家人去探讨交流这个房子的优缺点,资金能力是否与之匹配等等,起码是积极或紧张的。如果你在售楼处经常遇到那些,不紧不慢翻着楼书,神情怡然自得,呆在一个地方半个小时不挪一步的选手。这些基本可以判定为演员。经过这三个维度的观察,基本可以让你对楼盘的热度有一个准确概念。为什么会大幅讲述这个方法呢?是因为知道此楼盘的供求状态,才能让你在交易上占据上风。当然辨别真假热度还是远远不够的,还需要学会稳定情绪。我见过太多被现场紧张氛围所感染,从而被「逼定」的购房者了。只要你去售楼处认筹,留下信息,售楼处就可以通过你的信息,分析出「客户抗性」,从而为你量身打造几套「杀客技巧」。例如SP销售术。当你犹豫不决的时候,这时候可能会有另外一个销售顾问边打电话边向你走来,嘴里指向你想要那套房源的楼号。然后和服务你的顾问窃窃私语,给你一种你的房子要被其他顾客买走的感觉。两人一唱一和,紧张兮兮,出于人类的自我保护欲,你大概率会听着顾问的话签下这套房子。又例如在开盘当天,售楼处会进行房源挤压制造「饥饿效应」。喇叭里大声播报着交易信息,通常会将大家都喜欢的房源进行“虚拟交易”,让你有一种第一选择被抢走的感觉,立马开始紧张地思考第二选择。而当你走进选房“小黑屋”的时候,5人1组,里面起码有2位都是开发商请的托儿,在你进去之前,你喜欢的房子可能会被别人选走,而你只能被迫签下另外一个选择。此时的你孤立无援,任人摆布。《演员的自我修养》是售楼处工作人员的必备手册,“如果你今天不买,马上就会被别人买走!”,“你看咱们家楼盘人这么多,再不买就没机会了!”。如果你知道这里面都是演员,你还会是那只待宰的羔羊吗?在销售顾问的口中,对你推荐的都是性价比最高,“过了这村没这店”的优质好盘,大部分可能都是假的,因为开发商的好房源永远在最后放出。而销控表那些红色已售房源只不过是伪装的表象而已。 4走流程在我们通过上述方法成功辨别出楼盘热度之后,就来到了下一个环节——走流程。首先是区位图。在巨大的显示屏上,精致宏伟的区域规划地图给人们带来了强烈的视觉冲击,然而,售楼处的区位图有99%都是有问题的。首先在区位优势展示中,楼盘的地理概念严重失衡。例如通常会把楼盘面积比例放大,轨道交通线路缩短,营造出一种和周边学校、地铁、公园等非常近的感觉。这时候在听售楼处解说员解说案名的时候,一定要打开高德地图,同步跟踪距离,尤其是对地铁的距离,解说员很可能说成直线距离,这时候你要评断路程,因为一旦你买房后,今天所走的路,将是你未来重复千次万次的路程。其次区位代表周边配套。在售楼解说员解说的同时,一定要打开地图观察周边的配套情况。至于未来规划的利好,也要去详查,一般例如地铁、学校、医院等公共配套的落地,都有政府下发的红头文件。如果网上有质疑的声音,这时候就要存疑,和置业顾问去探讨了。我曾经有一个朋友在河南的一个三线城市买房,被开发商忽悠投资了紧邻地铁的新盘,结果地铁规划了5年,最后还因政府财力不足被砍掉了,房子当初被炒得太高,透支了上涨空间,至今没涨一分钱。其次是看沙盘。沙盘一般是按照最优视觉效果建的,其中两个点特别重要,一个是会把楼间距拉的非常宽,另一个是弱化「不利因素」,例如配电站、垃圾站等,一般做的模型不被察觉。楼间距纠纷是很常见的。例如你买在了低层,买房时置业顾问跟你说,绝对不会影响光照,结果在交付后发现终日无光,且毫无隐私可言。楼间距对于一个房子的宜居性影响太重要了。这时候建议你在看沙盘的时候,根据楼高、楼间距先去测算日照时间。一般来讲,普通小区的前后楼间距可以用楼高:楼间距=1:1.2的比值计算。市区会略小,郊区会略大。例如楼高30米,楼间距应该是36米。其次是房屋左右边距,多层(4-6层及以下)与多层建筑间距为6米;多层与高层(12层及以上)为9米;高层与高层之间为13米。而不利因素也一定要主动获取。因为监管部门要求售楼处必须对不利因素进行公示,所以在售楼处一定可以看到相关信息。不过售楼处一般会把公示信息藏在某一个不被发觉的小角落里。你要把它找到,并且在沙盘找到它的准确位置,这对于你去选择房源位置和户型有很大的借鉴作用。最后就是看样板房了。看样板房千万别被华丽的装修所迷惑,因为你装的肯定不如人家重金打造出来的效果好。只需要关注户型和格局即可。例如住宅室内空间的高度应不低于2.40米,是否南北通透,动静隔离,干湿分离,各空间的比例是否方正,是否更容易放置家具等等。这些都是你要考虑在内的事情。 5最后买房是一门学问,大家一定要花功夫时间去研究琢磨,如果买新房,没有逛够10个盘就不是一个合格的购房者。要知道,在巨大交易额面前,人性是任何事物所约束不住的。这时候就需要你去主动观察细节,洞察人性,看透交易规则和售楼处的猫腻。当将一切了然于胸时,你会惊奇的发现,无意中为自己省了一笔「巨资」。当然这种情况只适用于楼市下行或者横盘震荡的行情中,如果像2016年那样,房子一天一个价,购房者拼命冲向售楼处,置业顾问数钱数到手抽筋的时候……以上全文皆无用! 调控刚满2月,最高1000万的补贴就来了山东大学在楼市扮演的角色,更厉害!富可敌国!中国首现“9万亿俱乐部” 强二线城市突然形同“不限购”!版权说明:再次感谢原作者辛苦创作,如转载涉及版权等问题,请联系我们,我们将在第一时间处理。

去售楼处买房要看这些
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售楼处买房要看这些

来源:华龙网新手买房一般都是通过中介公司或者自己去售楼处了解房屋的情况的,如果自己去售楼处去咨询购房的一些信息,买房子前一定要提前做好准备,特别对于新手来说,买房的时候多听一些过来人的经验是很有必要的,那么去售楼处买房需要咨询那些问题呢? 1、房价 去售楼处咨询房屋的价格应该是谁也不会忽略的,不过在售楼处我们会常听到这三个:均价、单价、总价。均价所指的是整个楼盘的房屋单价。单价一般所指的是某一个户型、楼层的房屋单价。总价所指的是总房款。由于户型、楼层、位置等因素有所不同,房源的单位也有所不同,总价有时候可能相差几十万。 2、周边配套 了解了房价之后,需要对房屋所在小区的基本情况多做一些了解,周边配套其中主要包括交通配套、学校配套、商业配套、医疗配套、金融配套、文化休闲配套等。交通配套方面要问问小区周围的地面交通、轨道交通等交通建设,对自己以后的行车路线有个基本了解。如果小区周边有学校,要问问有没有学习资源。商业配套主要包括超市、商场等,如果这些设施正在建,需要问问开业的大概时间,确保入住后不会影响正常的生活需求。 3、交房时间 通常开发商在楼盘开盘的时候就已经开始预售了,在售楼处一般也只能看到样板房,所以在买期房的时候要问明白入住的时间和条件。入住时水电网络等是否能够正常使用,以及小区内保洁、绿化、排污、照明、信报箱等设施是否正常使用。 4、房屋的特点 除了楼盘整体的特点之外,对改小区中房型的特点也应该全面了解作对比,房源特点其中包括户型特征、面积、装修特点、公摊面积、得房率以及购房有无折扣或者优惠等。了解了这些,有助于大家通过对比选择适合自己的房源。并且大家也要问清楚建筑面积和套内建筑面积以及公摊面积是多大,公摊小的房子更有卖点,一般电梯房的公摊面积在20%左右。 5、销控表 售楼处的销控表可以直观展示一个楼盘项目还有哪些房源在售的表,如果大家觉得一个项目不错,想继续选选户型、楼层等,可以参考销控表。问询销售人员在售房源的特点及房价,快速确定自己心仪的房源。销控表还有一个作用,无论售楼处现场有多火爆,销控表能反应该项目的销售情况。 买房是一件大事,一套房子很可能是一个人一辈子的住所,有过买房经验或者看房经验的朋友应该都知道,大家要去看房首先就要去楼盘的售楼处。那么如果是对于第一次买房的新手小白来说,去售楼处看房提前了解需要问哪些问题做好准备才好。版权说明:再次感谢原作者辛苦创作,如转载涉及版权等问题,请联系我们,我们将在第一时间删除。

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售楼处买房要看这些

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细数那些售楼处的猫腻:到处都是坑,不得不防!

来源:子木聊房(zimuliaofang),作者:子木01猫腻“假作真时真亦假,无为有有还无。” 《红楼梦》里一句极富禅意的台词,从根底解释了世人对真假事物应有的认知。但这句话唯独不适用于售楼处。自打1994年中国大陆从香港引进商品房预售制度开始,售楼处买卖双方的战争就从未停歇过。究其原因,我认为大概有三点。一是中国楼市信息高度不透明,购房者多韭菜;二是消费者的复购率极低,绝大多数老百姓一辈子也就买1-2套住房;三是城市房价一直维持大涨小跌的趋势,纵使房子问题有多大,房价上涨依然会稀释购房者的不满情绪。所以某种意义上讲,卖家天然占据了交易优势,自然对规则熟视无睹。尤其是早期的开发商,大都抱着「一次性买卖」的态度做房地产生意:从政府拿到地之后,马上开始宣传造势,然后不惜重金打造奢华样板房,但真正落地时候,却将利润置于最高点,什么品牌、配套、合理规划统统靠后站。前几天我写过一篇文章,用最近出台的政策和往日数据推演出,今年下半年售楼处维权潮一定会如期而至。没想到短短几天,房地产大户合肥就率先引发了楼市维权,口碑一向不错的品牌开发商们相继沦陷。报道称,一家名叫「塘溪津门」的楼盘,4000元/平米的豪华装修合同,实际缩水至不到1000元,维权者愤怒之至,集体维权,结果频频与保安发生肢体冲突,甚至惨遭殴打。这在炎热的7月,的确让人很糟心。当然这是由于限价政策下开发商为了求利而作出的欺瞒之举,不属于大类。接下来我要讲的重点是开发商在售楼时故意隐藏的秘密,俗称「售楼处的猫腻」,这对你是否能买到一套称心如意的新房,至关重要。以下内容是我通过对话9位业内畅销楼盘的营销总和案场销售经理,整理出的一份防坑攻略。此攻略分为两部分,一部分是进入售楼处之前,一部分是进入售楼处之后。望大家略有多得。02准备我经常跟周边首次置业的朋友说,在去售楼处之前,一定要对自己进行心理暗示,默读三遍:“这里的一切可能都是假的!”事实就是如此,当你进入售楼处大门的那一刻,你就是刀板上的鱼肉,身边的声音都是营销剧本和心理话术。你要做的就是找出猫腻,并评估它们是否在你的合理承受范围之内,是否对楼盘价值有重大影响。购房者接触到的第一层信息,一般是宣传单页或者网络媒体上,上面的广告词都是故意夸大的噱头文。例如热销9成新盘、日光盘、特价房等等。其实在中国楼市,根本没有特价盘这么一说,很多开发商或者平台以此为噱头拉拢客户,正是利用了大众喜欢占便宜的心理。例如“某天下”的一贯市场用语就是用大数据帮用户寻找特价房,在里面专门做市场运营的朋友,曾偷偷告诉我:“特价房不可能有,如果有,人家肯定内销或者给关系户了,凭什么给你?要注意,开发商是不会轻易放出「好盘」的,而给你所谓的“特价房”,要么「已经售空」,要么是挨着电梯井,配电房的奇葩户型房。”03辨别和情绪买房看地段,看配套,看行情……这样的指标我能数出20多个。但作为首次置业的购房者来说,综合起来绝对一头雾水,无法从中找到真正的价值盘。这时候教给你一个最简单有效的方法——看热度。买房和吃饭的道理一样。饭店里人满为患和冷冷清清,你会选择哪一家饭店?售楼处人头攒动,意味着这家盘的性价比很高,是大家都是用脚投票出来的,如果热度是真实的,那么未来这个盘的流动性也很强,是价值所在地。但是现在的开发商为了营造热销效果,一般都会在强推阶段或者蓄客阶段花钱请演员入场当托儿,很多购房者被现场氛围感染,从而被迫上车,那么如何辨别售楼处的真实热度?这是一门学问,需要细说。辨别方法大体可以看三个维度:“停车场,年龄和行为”。首先是停车场。我在进一家售楼处之前,一般会在门口的停车场呆10分钟,一来看车流,二来看停车数量。尤其是高端盘,一定要看停车场是否有与之匹配的高端车。如果新盘门口停车稀稀拉拉,而售楼处中人满为患,不用多想,大都是坐大巴请来的演员。其次是年龄。购房者群体是有人物画像的,年龄一般在30岁以上,单人看房的少之又少,女性旁边一般都会陪伴着男性。如果你看到20几岁的小伙子,或者50多岁的大爷,一个人在售楼处闲逛,大体可以判断为演员。最后就是行为。如果你是购房者,你在售楼处的表现是怎样的?一定是跟着听区域规划和沙盘讲解,或者去问置业问题,或者和家人去探讨交流这个房子的优缺点,资金能力是否与之匹配等等,起码是积极或紧张的。如果你在售楼处经常遇到那些,不紧不慢翻着楼书,神情怡然自得,呆在一个地方半个小时不挪一步的选手。这些基本可以判定为演员。经过这三个维度的观察,基本可以让你对楼盘的热度有一个准确概念。为什么会大幅讲述这个方法呢?是因为知道此楼盘的供求状态,才能让你在交易上占据上风。当然辨别真假热度还是远远不够的,还需要学会稳定情绪。我见过太多被现场紧张氛围所感染,从而被「逼定」的购房者了。只要你去售楼处认筹,留下信息,售楼处就可以通过你的信息,分析出「客户抗性」,从而为你量身打造几套「杀客技巧」。例如SP销售术。当你犹豫不决的时候,这时候可能会有另外一个销售顾问边打电话边向你走来,嘴里指向你想要那套房源的楼号。然后和服务你的顾问窃窃私语,给你一种你的房子要被其他顾客买走的感觉。两人一唱一和,紧张兮兮,出于人类的自我保护欲,你大概率会听着顾问的话签下这套房子。又例如在开盘当天,售楼处会进行房源挤压制造「饥饿效应」。喇叭里大声播报着交易信息,通常会将大家都喜欢的房源进行“虚拟交易”,让你有一种第一选择被抢走的感觉,立马开始紧张地思考第二选择。而当你走进选房“小黑屋”的时候,5人1组,里面起码有2位都是开发商请的托儿,在你进去之前,你喜欢的房子可能会被别人选走,而你只能被迫签下另外一个选择。此时的你孤立无援,任人摆布。《演员的自我修养》是售楼处工作人员的必备手册,“如果你今天不买,马上就会被别人买走!”,“你看咱们家楼盘人这么多,再不买就没机会了!”。如果你知道这里面都是演员,你还会是那只待宰的羔羊吗?在销售顾问的口中,对你推荐的都是性价比最高,“过了这村没这店”的优质好盘,大部分可能都是假的,因为开发商的好房源永远在最后放出。而销控表那些红色已售房源只不过是伪装的表象而已。04走流程在我们通过上述方法成功辨别出楼盘热度之后,就来到了下一个环节——走流程。首先是区位图。在巨大的显示屏上,精致宏伟的区域规划地图给人们带来了强烈的视觉冲击,然而,售楼处的区位图有99%都是有问题的。首先在区位优势展示中,楼盘的地理概念严重失衡。例如通常会把楼盘面积比例放大,轨道交通线路缩短,营造出一种和周边学校、地铁、公园等非常近的感觉。这时候在听售楼处解说员解说案名的时候,一定要打开高德地图,同步跟踪距离,尤其是对地铁的距离,解说员很可能说成直线距离,这时候你要评断路程,因为一旦你买房后,今天所走的路,将是你未来重复千次万次的路程。其次区位代表周边配套。在售楼解说员解说的同时,一定要打开地图观察周边的配套情况。至于未来规划的利好,也要去详查,一般例如地铁、学校、医院等公共配套的落地,都有政府下发的红头文件。如果网上有质疑的声音,这时候就要存疑,和置业顾问去探讨了。我曾经有一个朋友在河南的一个三线城市买房,被开发商忽悠投资了紧邻地铁的新盘,结果地铁规划了5年,最后还因政府财力不足被砍掉了,房子当初被炒得太高,透支了上涨空间,至今没涨一分钱。其次是看沙盘。沙盘一般是按照最优视觉效果建的,其中两个点特别重要,一个是会把楼间距拉的非常宽,另一个是弱化「不利因素」,例如配电站、垃圾站等,一般做的模型不被察觉。楼间距纠纷是很常见的。例如你买在了低层,买房时置业顾问跟你说,绝对不会影响光照,结果在交付后发现终日无光,且毫无隐私可言。楼间距对于一个房子的宜居性影响太重要了。这时候建议你在看沙盘的时候,根据楼高、楼间距先去测算日照时间。一般来讲,普通小区的前后楼间距可以用楼高:楼间距=1:1.2的比值计算。市区会略小,郊区会略大。例如楼高30米,楼间距应该是36米。其次是房屋左右边距,多层(4-6层及以下)与多层建筑间距为6米;多层与高层(12层及以上)为9米;高层与高层之间为13米。而不利因素也一定要主动获取。因为监管部门要求售楼处必须对不利因素进行公示,所以在售楼处一定可以看到相关信息。不过售楼处一般会把公示信息藏在某一个不被发觉的小角落里。你要把它找到,并且在沙盘找到它的准确位置,这对于你去选择房源位置和户型有很大的借鉴作用。最后就是看样板房了。看样板房千万别被华丽的装修所迷惑,因为你装的肯定不如人家重金打造出来的效果好。只需要关注户型和格局即可。例如住宅室内空间的高度应不低于2.40米,是否南北通透,动静隔离,干湿分离,各空间的比例是否方正,是否更容易放置家具等等。这些都是你要考虑在内的事情。05最后买房是一门学问,大家一定要花功夫时间去研究琢磨,如果买新房,没有逛够10个盘就不是一个合格的购房者。要知道,在巨大交易额面前,人性是任何事物所约束不住的。这时候就需要你去主动观察细节,洞察人性,看透交易规则和售楼处的猫腻。当将一切了然于胸时,你会惊奇的发现,无意中为自己省了一笔「巨资」。当然这种情况只适用于楼市下行或者横盘震荡的行情中,如果像2016年那样,房子一天一个价,购房者拼命冲向售楼处,置业顾问数钱数到手抽筋的时候……以上全文皆无用。凤凰网财经官方微信 ID:finance_ifeng喜欢此文,欢迎转发和点在看支持凤财君

儿童节售楼处遛娃 10个项目大人自己都玩嗨了
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儿童节售楼处遛娃 10个项目大人自己都玩嗨了

以上为广告 以下为正文 明天就6.1儿童节了,小凤凰为大家整理一份好玩的遛娃清单,既可以一边买房看房,也可以陪宝宝一起过儿童节。 摘桃子,抓娃娃、拼乐高、做甜筒、编草帽......如果还在苦思儿童节不知何处溜娃,不如看看这些活动。抓娃娃金辉江山云著61儿童节,金辉江山云著为小朋友们准备了一个BIG惊喜,将在销售展厅举办真人娃娃机活动。 现场还精心准备了童趣茶歇,冲鸭! 活动时间:2019年6月1日 10:00—17:00活动地点:金辉·江山云著现场展厅(地铁1号线翁梅站东)电话:(0571)8832 6888拼乐高景瑞镜溪绿汀“小积木点燃大创意”。儿童节当天,近期颇受关注的镜溪绿汀发起了超级乐高总动员。活动当天至原墅售楼处即可获得尤克里里一份。参与镜溪绿汀现场活动并拍照发朋友圈邀请好友点赞即可获得乐高小小礼包一份。活动时间:2019年6月1日 10:00—17:00活动地点:余杭区文二西路与绿汀路交叉口电话:(0571)8797 5338胶片机融信杭州世纪这个周末,融信·杭州世纪带来了两场活动:6月1日,卡通乐高,拼出创意萌宠。6月2日,胶片相机制作,定格童年印象。活动时间:2019年6月1日 10:00—16:00活动地点:市心北路与建设一路交汇约200米(地铁2号线建设一路站)电话:(0571)8523 8888做雪糕滨江金地御品无论时代如何变迁,就算诺基亚淡出了我们的视线,雪糕一直都是夏天的标配。周六,滨江金地·御品销售展示中心将举行一场长达3个半小时的“冰淇淋私享手作活动”。活动时间:2019年6月1日 13:30—16:00活动地点:滨江金地·御品销售展示中心(杭州市上城区东宝路与海潮路交汇)电话:(0571)8881 6666纸艺万科中城汇六一期间万科中城汇举办了折纸相框画活动,有专业老师现场教学,有精美茶歇,更有精美礼品抽奖~活动时间:6月1日 10:00-16:00活动地址:拱墅区石祥路与杭行路交叉口向西200米(中城汇MIDTOWN示范区)电话:4001 117 107亲子课堂融创越州府这个周末,融创越州府为业主们准备了“英式亲子马术小课堂”。活动时间:2019年6月1日 13:00—15:00活动地点:世茂广场4楼骑越之乐俱乐部报名热线:0575-8150 6666此外,还专门为小业主们(5-12岁)准备了“我是小小牙医”亲子课堂。活动时间:2019年6月1日 14:00活动地点:融创·越州府售展中心电话:(0575)8150 6666编草帽远洋西溪公馆“再华丽的装饰品,都不如小时候那顶手边草帽”。6月1日,远洋西溪公馆邀你一起编织草帽。限定35顶,需提前预约。活动时间:2019年6月1日 13:30开始 活动地点:文一西路与荆长大道交界电话:(0571)8873 6000绘画奥克斯金宸玖和本次“美好梦绘”六一亲子绘画体验活动,奥克斯金宸玖和府活动现场有专业老师坐镇。活动时间:2019年6月1日 14:00-16:00 活动地点:奥克斯金宸玖和府售楼部游泳吧融创侯潮府针对4-12岁的小业主,侯潮府举行了多项水上活动,包括游泳竞走、游泳寻宝以及40米竞速。活动时间:6月2日 18:30-20:00活动地址:侯潮府1号楼负一楼室内泳池报名方式:187 5859 5469 野趣融创融创绍兴、义乌、金华三个项目举办了六一亲子采摘活动,可直接通过微信报名,享受野趣回到同年!采摘时间:2019年6月1日 9:00-12:00 采摘地点及电话号码:绍兴:平水镇绍兴果满园采摘琵琶 157 3634 5526 义乌:森山中国铁皮石斛地理公园采摘枇杷 138 6791 2966金华:金华区源东蟠桃园采摘桃子 137 5794 0992尽管六一是孩子的节日,但无论是娃娃机、乐高、胶片机甚至摘果子都充分考虑了家长的参与性与孩子的操作性。最后唠叨一句,无论看中了哪场活动呢,去之前都要先打个电话询问一下详情哦~· END · 文字/小凤凰  统筹/俞 琳   监制/步珊珊市场·观察爆仓!二手房猛增近万套!城市·土地文晖又来一座“嘉里城”?跑盘·交付滨江还是“一房难求”?

套路太深!645万在售楼处买房 被收了134万服务费
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套路太深!645万在售楼处买房 被收了134万服务费

来源 | 扬子晚报南京市民邵女士最近向扬子晚报《消费评审团》栏目反映:去年底,她在南京中海陶源里售楼处花645万元买了两套商铺,哪知事后才发现被上海房加信息技术有限公司收了134万元“服务费”。邵女士纳闷:自己明明是在开发商的售楼处直接买的房,咋冒出个中介公司? 1购房者投诉:在开发商售楼处买房被中介收134万服务费去年11月27日,邵女士去位于南京鼓楼区的中海桃源里售楼处看房。“进了售楼处的门,看到有个前台,我就问在哪买商铺,对方指了一个售楼处内的方向,我们走过去就迎上来几个人和我们谈。”邵女士说,她是第一次去该售楼处,并没有察觉迎上来和她谈房的工作人员有什么异样,直觉上就认定是开发商售楼处的销售人员。这几位工作人员中有一男一女两人,女的叫魏某,是当时具体的经办人,男的叫黄某,看起来像是魏某的领导。谈价格、付款的前后,这两人都在场。邵女士说,当天在魏某、黄某带领下,她看中了陶源里商业街7-1号楼19和20两套商铺。当时和两位销售人员谈好,两套共计666万。当天在售楼处内,邵女士支付了定金30万元。邵女士回家后发现对方提供的两张收据(价格分别是15万元)上,写的收费名目是“服务费”,而不是“定金”。去年12月28日,邵女士再次来到中海桃源里的售楼处。她说,接待她的工作人员中,仍然包括魏某、黄某。经过谈价,两套商铺成交总价约为645万元,只需再缴纳约615万元。邵女士就跟着两位销售人员在售楼处内付款、签合同。邵女士说,自己当时就发现情况不对了:她拿到的收据是两种,一种是机器打印的收据,共两张(对应两套商铺),上面盖的是开发商南京海欣房地产开发有限公司销售收款电子专用章。每张收据上面的价格是2552189元,两张加起来约是511万元;另一张收据和之前交定金时的收据一样,是手写的,价格是104万多元。这张收据上面盖的章,是一家叫作“上海房加信息技术有限公司”的财务专用章,上面收款事由是两套商铺的“服务费”。大概元旦前后,邵女士再次来到售楼处,找到姓黄的销售人员。这下邵女士终于明白了:原来自己买的两套商铺,房价根本不是645万元,而是511万元,那多出来的134万多元,并不是房价,而是这家疑似房产中介公司收取的中介“服务费”。“我们买房全过程都是在开发商的售楼处完成的,怎么冒出来一个收取天价服务费的中介呢?”邵女士说,在整个买房的过程中,并没有任何人告诉她,自己并不是在和开发商的销售人员洽谈。邵女士开始了漫长的维权路。她首先向开发商投诉,拨打南京海欣房地产开发有限公司的客服电话。对方回复她说,开发商收的511万元就是房价,提供的收据也是对应的,没有问题,其他情况他们不清楚。邵女士说,自己此后又多次找上海房加信息技术有限公司的魏某、黄某。“我说你有收款依据就拿出来,让我看一下,哪怕电子照片发给我也行,但黄某说材料已上交给公司了,一直也没向我提供。”3月10日,邵女士告诉记者,此事至今没有进展,她已对上海房加信息技术有限公司不抱希望了,现在打算采取法律途径维权。此外,她还认为开发商有不可推卸的责任,因为付款都是在售楼处内完成的,之前并没有任何人告诉她六百多万元的房款中还有一百多万元的“服务费”,她一直认为房价就是六百多万元。至于付款和签订合同,都是在售楼处内,根据工作人员的要求完成的。 2律师认为:中介拿不出依据,应退款对此,江苏玖润律师事务所的高鑫律师分析认为:如果邵女士陈述的事实属实,那么可以认为她在购房的整个过程中完全有理由相信售楼处的销售人员魏某、黄某就是开发商的工作人员,并没有与开发商以外的第三方成立居间合同关系的意思,更无支付所谓的“服务费”的意愿。邵女士支付了645万元,但房产总价款仅约为511万元,另134万多元实际上是上海房加信息技术有限公司暗自加收的“服务费”,该公司在拿不出收款依据的情况下,显然无权收取此款项。高律师认为,在没有更多证据之前,不能简单对中介工作人员的行为进行定性。此外,在此事件中,开发商有一定的过错,主要是疏于监管造成的缔约过失责任,但不是主要的过错方;鉴于目前上海房加信息技术有限公司消极对待消费者,邵女士可以提起民事诉讼,依法维权,要求该公司返还收取的134万多元“服务费”。 24个热点城市“房价地图”,精确到区!调控“松绑”,房价回暖?别瞎猜楼市:钱来了,又创历史纪录!版权说明:再次感谢原作者辛苦创作,如转载涉及版权等问题,请联系我们,我们将在第一时间处理。